O terreno mais valioso do Rio pode ir a leilão — e o que isso mostra sobre onde procurar

Existe um terreno no coração de uma das zonas mais caras do Brasil com uma dívida que passa de R$ 1 bilhão. Não é um cenário hipotético: a sede histórica do Jockey Club, na Gávea, mesmo tombada, já foi alvo de penhora para garantir IPTU atrasado.

O Jockey aparece em levantamentos recentes como o maior devedor pessoa jurídica da cidade, com dívida que passa de R$ 1,3 bilhão junto à Prefeitura — e estimativas mais recentes já falam em mais de R$ 1,7 bilhão. Para garantir parte dessa cobrança, a sede histórica foi alvo de Penhora, a trava judicial que vincula o imóvel a um processo como garantia da dívida e pode abrir caminho para um leilão.

Há um detalhe que torna o caso peculiar: o terreno é tombado. O tombamento é a proteção do patrimônio histórico — preserva o bem, mas congela o uso e limita o que pode ser construído ou reformado. A própria Prefeitura chegou a questionar se esse tombamento inviabilizaria a venda num eventual leilão. Mesmo o chão mais valioso da cidade pode, em tese, ir a leilão.

O caso do Jockey expõe um paradoxo comum em áreas nobres: terra escassa e valiosa, mas com uso amarrado. O mesmo tombamento que protege a história também limita o aproveitamento — e, com menos uso possível, a receita do imóvel encolhe enquanto a dívida corre.

Em regiões assim — terra escassa, demanda alta e pouca obra nova —, o preço tende a se sustentar mais pela escassez do que pelo crédito. Na prática, isso significa que o valor por ali depende menos de juros e financiamento do que em áreas de expansão.

O hipódromo do Jockey se estende por cinco bairros: Leblon, Gávea, Jardim Botânico, Lagoa e Ipanema — com o Humaitá logo ao lado. Dá para dizer, com honestidade, que o terreno do Jockey é cercado por alguns dos endereços mais caros e mais seguros do Rio.

Segundo o ISP (Instituto de Segurança Pública do Rio), no 1º trimestre de 2025, Leblon e Gávea aparecem entre os bairros mais seguros da cidade. E, segundo índices de preço de 2025, Leblon (~R$ 25,7 mil/m²) e Ipanema (~R$ 25,3 mil/m²) seguem como o metro quadrado mais caro do país.

Um resumo do que cada bairro registra em preço e segurança — cinco que tocam o hipódromo, mais o Humaitá ao lado. Os números têm base em índices de mercado de 2025/2026 e nos dados do ISP-RJ. Os valores de m² são médias de anúncios e variam por rua, andar e estado do imóvel.

• •Leblon — ~R$ 25,7 mil/m². 2º bairro mais seguro do Rio segundo o ISP (1º tri/2025). É o m² mais caro do país.
• •Ipanema — ~R$ 25,3 mil/m². Entre os mais seguros da Zona Sul e a maior alta de 2025 entre os vizinhos (+12,5%).
• •Gávea — ~R$ 17 mil/m². Onde fica o Jockey; 3º bairro mais seguro do Rio segundo o ISP, com alta de ~7,3% em 12 meses.
• •Lagoa — ~R$ 16,7 a 17,9 mil/m². Bairro nobre à beira da Lagoa Rodrigo de Freitas; imóveis com vista costumam registrar os m² mais altos da faixa.
• •Jardim Botânico — ~R$ 15 a 16,8 mil/m². Perfil residencial; aparece com forte valorização percentual nos últimos 24 meses.
• •Humaitá — abaixo dos vizinhos diretos. Bairro consolidado, costuma ser a porta de entrada mais acessível dessa faixa.

O que o caso do Jockey ilustra é menos uma aposta e mais uma leitura de mapa: quando um imóvel aparece em leilão dentro de uma região de oferta escassa, o preço do m² ao redor serve de referência. Nesses bairros, essa referência está, segundo os índices de 2025, entre as mais altas do país.

Por isso, mais do que procurar o menor preço em qualquer lugar, parte de quem acompanha leilões observa primeiro a região: oferta, faixa de preço e segurança. Os dados acima servem para essa comparação — o que fazer com cada imóvel é sempre uma decisão individual.