Vender ou manter o imóvel de uma pessoa idosa: o que muda nos impostos

Vender resolve a copropriedade, mas não tira a parte da pessoa idosa do espólio. E o imposto que incide na morte não é o ITBI — é o ITCMD. Entenda o que cada caminho significa antes de qualquer decisão.

ITBI x ITCMD: qual imposto incide em cada situação

Os dois aparecem quando um imóvel muda de mãos, mas em momentos diferentes: o ITBI na venda, o ITCMD na herança e na doação. Quem paga, sobre qual valor e quando muda em cada caso.

Doação, usufruto e inventário: os caminhos da sucessão

Herança pelo inventário, doação em vida com reserva de usufruto, holding familiar — cada caminho transmite o bem de um jeito e tem um custo de ITCMD em um momento diferente. O que cada um significa, em linguagem simples.

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Comparar: vender, doar a parte ou segurar e alugar

Compara, lado a lado, os impostos estimados de três caminhos para um imóvel em copropriedade: vender agora, doar a parte da pessoa idosa hoje ou segurar e alugar. Ajuste os números do seu caso e imprima para levar ao contador.

Os números do seu caso

Valor de mercado do imóvel (R$)

O quanto valeria reformado / a preço cheio.

Oferta de venda imediata (R$)

O valor oferecido hoje, no estado atual.

Custo de aquisição registrado (R$)

Valor de compra na escritura — base do ganho de capital.

Fração da pessoa idosa (%)

Quanto do imóvel é dela. Ex.: 50.

Alíquota de ITCMD do estado (%)

São Paulo hoje: 4. Confirme o seu estado.

Aluguel mensal estimado (R$)

Se o imóvel for mantido e alugado.

Custo da reforma (R$)

Saída de caixa para deixar o imóvel pronto.

Ano de aquisição

Mês

Como ler esta comparação

Os três caminhos pagam impostos diferentes, em momentos diferentes. Vender paga IR sobre o ganho hoje, mas o ITBI é do comprador e a parte da pessoa idosa segue sujeita a ITCMD no futuro. Doar paga o ITCMD hoje sobre a fração doada. Segurar e alugar paga carnê-leão a cada ano e deixa o ITCMD para o inventário. Por isso os números não são diretamente comparáveis sem olhar o horizonte de tempo.

O carnê-leão acima trata o aluguel como de um único declarante (limite superior). Se o aluguel for dividido entre os coproprietários, cada um declara a sua parte e o imposto de cada um costuma ser menor.

Não aplicamos isenções de ganho de capital automaticamente — elas têm requisitos próprios (imóvel único até R$ 440 mil, reinvestimento em 180 dias, entre outras) que precisam ser verificados caso a caso.

O que confirmar antes de qualquer decisão

•A alíquota de ITCMD vigente no estado do imóvel e se a progressividade já foi regulamentada.
•O valor de referência (venal) que o estado e o município usam como base do ITCMD e do ITBI.
•Com um contador, quais isenções de ganho de capital se aplicam a cada vendedor.
•Se a doação seria feita pelo custo de aquisição ou pelo valor de mercado — pode haver IR sobre o ganho na doação acima do custo.
•Com um advogado de planejamento sucessório: usufruto, meação e a divisão entre os herdeiros.

⚠️ Estimativa baseada em regras que variam por estado (ITCMD) e por município (ITBI) e ainda em mudança após a reforma tributária. Os valores são apenas um ponto de partida — confirme cada número com um contador e um advogado de planejamento sucessório antes de qualquer decisão.

Última verificação das referências: 2026-05-31