Penhora, arresto e sequestro no leilão: o que cada um significa

O caminho até a penhora costuma seguir uma ordem. Primeiro, a Justiça tenta bloquear dinheiro nas contas do devedor. Não havendo saldo suficiente, abre-se a chance de pagamento voluntário. Persistindo a dívida, vem a busca de bens — e, quando se localiza um imóvel, a penhora recai sobre ele e o vincula ao processo como garantia.

A partir daí, o imóvel pode ser levado a leilão para satisfazer o credor. O valor arrematado é usado para pagar a dívida; o que sobrar, se sobrar, volta ao antigo proprietário.

Muita gente acredita que, se a penhora não está averbada na matrícula, ela não existe ou não vale. Não é assim.

A averbação serve de publicidade — avisa terceiros de que o imóvel está penhorado. Mas ela é opcional: o que vale juridicamente é a decisão judicial que determinou a penhora. O leilão pode acontecer mesmo sem a averbação no registro de imóveis.

Na prática, isso significa que uma matrícula aparentemente limpa não garante que não há penhora. Por isso, confirme a situação também nos processos de origem, não apenas no registro.

Para que a penhora produza todos os seus efeitos, o devedor precisa ser intimado dela. A intimação acontece de três formas: pelo advogado do devedor, por publicação no Diário Oficial; pessoalmente, por um oficial de justiça; ou por carta com aviso de recebimento (AR).

Essa formalidade importa para o arrematante porque falhas de intimação estão entre as causas mais comuns de questionamento posterior do leilão. Se o devedor não foi regularmente intimado, abre-se margem para discutir a validade dos atos.

Quase qualquer dívida pode levar à penhora de um imóvel. E um mesmo imóvel pode acumular várias penhoras ao mesmo tempo — uma para cada dívida, cada qual no seu processo.

Alguns exemplos comuns de origem da dívida:

• •Multas e indenizações de trânsito (acidentes, atropelamentos)
• •Indenizações por danos morais ou materiais em ações cíveis
• •Verbas de uma ação trabalhista — inclusive de trabalho doméstico
• •Pensão alimentícia atrasada
• •Cotas de condomínio em atraso (dívida que segue o imóvel)
• •IPTU e outras dívidas com o município (também propter rem)

Quatro figuras aparecem na matrícula e são facilmente confundidas. Entender a diferença evita susto na hora do lance:

• •Arresto: bloqueio cautelar e preventivo de bens genéricos do devedor, antes da penhora, quando há risco de ele se desfazer do patrimônio. Pode depois ser convertido em penhora.
• •Sequestro: apreensão de um bem específico que está em disputa judicial, para preservá-lo até a decisão final. A discussão é sobre a propriedade daquele bem.
• •Penhora: constrição de um bem como garantia de uma dívida que já está em execução. É o caminho típico até o leilão.
• •Indisponibilidade: ordem judicial (registrada na CNIB 2.0, que reúne ordens judiciais e administrativas) que impede o dono de dispor voluntariamente do imóvel, mas não alcança a alienação forçada — em leilão judicial a arrematação não é impedida.
• •Em resumo: arresto e sequestro são cautelares, a penhora é satisfativa e a indisponibilidade é um bloqueio. Todas travam a livre disposição do imóvel enquanto vigentes.

Quando um imóvel tem várias penhoras, mais de um processo pode designar leilão ao mesmo tempo — são os leilões concomitantes. Nessa situação, é o leiloeiro quem fica encarregado de notificar os credores envolvidos para que se habilitem.

No leilão, os credores são pagos por ordem de preferência. Créditos trabalhistas, por exemplo, costumam vir antes de cotas de condomínio. Como o valor arrematado pode não cobrir todas as dívidas, é possível que sobre saldo — que continua sendo cobrado do antigo devedor, não do arrematante.

Arrematar não limpa a matrícula automaticamente. O cancelamento das penhoras é feito processo a processo: se há cinco penhoras averbadas, é preciso entrar nos cinco processos e pedir a baixa em cada um, instruindo o pedido com a carta de arrematação.

Só com a matrícula limpa o imóvel é revendido sem trava. É um trabalho que costuma exigir advogado e tem custo e prazo por processo — vale dimensionar isso no custo total antes do lance.

Há uma nuance importante. O Prov. 188/2024 CNJ (Art. 320-G) determina que, na arrematação, o juízo que decretou as medidas preveja expressamente o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos, arcando o interessado com os emolumentos. Para as Indisponibilidades isso é direto: um único juízo pode cancelar as de outros juízos. Já para as penhoras ainda há debate sobre a prioridade registral entre processos (Conjur; STJ Tema 1134 frente ao Art. 320-G), então não conte com o atalho — planeje o cancelamento das penhoras processo a processo.