Vender ou manter o imóvel de uma pessoa idosa: o que muda nos impostos
Vender resolve a copropriedade, mas não tira a parte da pessoa idosa do espólio. E o imposto que incide na morte não é o ITBI — é o ITCMD. Entenda o que cada caminho significa antes de qualquer decisão.
Quando se fala em "imposto do imóvel" numa situação de família, é comum misturar dois tributos distintos: o ITBI, que incide sobre a venda, e o ITCMD, que incide sobre herança e doação. Eles têm bases de cálculo, valores e responsáveis diferentes — e confundir os dois muda toda a conta.
ITBI e ITCMD são impostos diferentes
O ITBI é municipal e incide sobre a transmissão onerosa entre vivos, ou seja, a venda. Na cidade de São Paulo a alíquota de referência é de cerca de 3%, e quem costuma pagar é o comprador, não quem vende.
O ITCMD é estadual e é o tributo que aparece na herança (causa mortis) e na doação. É ele que entra em cena quando uma pessoa falece e os bens passam aos herdeiros. Em São Paulo, a alíquota vigente é única de 4% — mas isso está em mudança.
A reforma tributária (EC 132/2023) tornou obrigatória a progressividade do ITCMD: alíquotas que crescem conforme o valor transmitido. Cada estado precisa regulamentar por lei própria; até lá, vale a alíquota atual do seu estado. O teto nacional do ITCMD é de 8% (Resolução do Senado nº 9/1992). Confirme a alíquota vigente no seu estado antes de fazer contas.
Vender não tira a parte da pessoa idosa do espólio
Vender o imóvel resolve a copropriedade — cada coproprietário recebe a sua parte em dinheiro. Mas a venda não faz a parte da pessoa idosa deixar de existir: o dinheiro continua sendo dela.
Quando essa pessoa falecer, esse valor — agora em dinheiro — ainda passa por Inventário e ainda é base para o ITCMD, do mesmo jeito que o imóvel seria. Trocar imóvel por dinheiro não faz a herança "sumir"; muda apenas a forma do bem.
A forma de definir em vida o destino da parte de cada um é a doação — às vezes com reserva de usufruto, em que a pessoa continua usando o bem e recebendo seus frutos enquanto a Nua propriedade já passa a quem recebe. Mas a doação também é fato gerador do ITCMD: paga-se o imposto agora, em vez de depois.
Vender tem um custo próprio: o IR sobre o ganho
Na venda, quem vende pode pagar IR sobre o ganho de capital — em geral 15% sobre a diferença entre o custo de aquisição registrado e o valor de venda. Existem isenções, mas cada uma tem requisitos próprios que precisam ser verificados antes de assumir que se aplicam.
Some a isso o deságio de uma venda abaixo do valor de mercado. Aceitar uma oferta bem abaixo do valor de um imóvel que precisa de reforma é uma conta a fazer — quanto custaria a reforma e quanto o imóvel renderia depois, alugado ou vendido.
- •Isenção do imóvel único de até R$ 440 mil, uma vez a cada 5 anos (isenção por reinvestimento é outra hipótese, para reinvestimento em residencial em até 180 dias).
- •fator de redução: quem tem o imóvel há muitos anos paga proporcionalmente menos sobre o ganho.
- •Quanto maior o custo de aquisição comprovado (ITBI, escritura, benfeitorias documentadas), menor o ganho tributável.
Duas decisões diferentes que costumam vir grudadas
Numa situação assim costumam existir duas decisões distintas, que vale separar:
- •Sucessão — o que fazer com a parte da pessoa idosa. Vender não resolve isso; doação, usufruto ou holding familiar são caminhos de planejamento sucessório, mas com imposto agora.
- •Economia do imóvel — vender com deságio, reformar ou alugar. É uma conta de retorno, independente da idade de quem é dono.
Como o ITCMD está em mudança, o número da doação hoje pode ser diferente do inventário amanhã. É o tipo de comparação que costuma envolver um contador e um advogado de planejamento sucessório — a calculadora abaixo ajuda a levar os números organizados para essa conversa.
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